【ホームズ】親の土地に家を建てる！ 住宅ローンを利用するときの注意点 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

家を建てるときには当然、土地が必要になります。親の所有する土地に家を建てるというケースもあるでしょう。その場合にも住宅ローンを活用することはできますが、よく知らずに利用してしまうと問題が起こる可能性もあります。

ここでは、親の土地に家を建てる場合に、住宅ローンだけでなく、相続や固定資産税に関しても想定される問題について紹介するとともに、それらを回避する方法を見ていきましょう。

親の土地に家を建てる場合は通常の住宅ローン利用と少し異なる

住宅を建てる際、多くの人は住宅ローンを利用します。しかし、親の土地に家を建てる場合はいくつか条件があるため注意が必要になります。

親の土地に担保設定が必要になる

住宅ローンを利用するときは、購入する土地や不動産に「担保設定」をしなければならないことがほとんどです。親の土地に家を建てるケースにおいて、すでにその土地がほかの借り入れのための担保として設定されている場合、住宅ローンの借り入れが難しくなります。

親の土地を担保設定したうえで住宅ローンを利用すると、もしローンの支払いが不可能になった場合、無条件で担保となった土地を譲渡しなければなりません。そのため、すでに担保設定されている土地は、別の借り入れに対する担保にはできないのです。

親に連帯保証人になってもらうことも

親の土地に担保設定がなく、担保価値に問題がなければ住宅ローンを利用することは可能です。ただし、場合によっては親が「連帯保証人」になることを求められることもありますので知っておきましょう。

連帯保証人は、ローンの返済にあたって借り入れをした人と同等の責任を負う人です。普通の保証人とは異なり、借り入れをした人の返済能力の有無にかかわらず支払いの義務を負います。

つまり、親の土地に家を建てる際に住宅ローンを利用する場合、親にも責任を負ってもらわなければならないわけです。そのため、住宅ローンを利用して親の土地に家を建てる場合、親とは十分に話し合いを行う必要があります。

住宅ローンの返済が終わるまで名義変更ができない

親の土地に担保設定して住宅ローンを借りると、土地や建物の名義を換えることができません。兄弟姉妹がいる場合、話し合いをしておかないと、後からもめるケースもあるため注意が必要です。

また、相続についても考えておかなければなりません。特に親の預貯金などがほとんどなく、担保設定した土地だけが相続財産になるケースでは、親族間で争いが発生する可能性があるからです。

すでに住宅が建てられている土地や、担保設定がされている不動産を相続したいという人はほとんどいないため、相続分に相当する金銭で解決することになります。事前の話し合いをしておき、いざというときにどのような分配を行うかを決めておくことが重要です。

親の土地に家を建てる場合の税金について

親の土地に家を建てるときに問題となるのは住宅ローンだけではありません。固定資産税や贈与税に関しても、きちんと理解しておく必要があります。

借地にするか贈与にするか

親の土地に家を建てる場合、土地の名義をどのように扱うかは重要です。贈与税の課税対象にならない可能性があるため、借地のほうがお得といわれているものの、実際は土地名義人の年齢などによっても異なります。

名義人である親が60歳以上であれば「相続時課税精算制度」が利用できるため、贈与する選択肢のほうが有利になることもあります。

親の土地を借地として利用するケース

親の土地を借地として利用する場合、有償か無償かで条件が異なります。無償の場合、贈与税の対象になりませんが、地代を支払う場合は課税対象になる点に注意が必要です。

借地として利用する場合、土地の固定資産税は親が払い、家の固定資産税は子どもが払います。固定資産税は贈与税の対象外になるため、子ども側が負担しても課税されません。

親の土地を贈与してもらうケース

親から土地を譲り受けて家を建てる場合、土地の価格が110万円を超えると贈与税が発生します。名義変更の際に「登録免許税」「不動産所得税」もかかるため、多額の税金に困惑するケースも少なくありません。

また、「相続時精算課税制度」を適用できれば贈与税はかかりませんが、その場合は相続税として精算する必要があります。

親の土地に家を建てるなら住宅ローンの利用も含めて話し合うのが大事

• 親の土地に家を建てる場合であっても住宅ローンを利用できる
• 土地に担保設定したり親に連帯保証人になってもらったりする必要がある
• 事前に親族と話し合っておかないとトラブルになるケースも
• 親の名義のまま建てる場合、有償にすると課税の対象になる
• 「相続時精算課税制度」を利用できる場合は名義変更したほうがよいこともある

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February 19, 2020 at 09:18AM
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