長年「借地権」付の家に暮らしている老親の元に、地主から契約期限の連絡が…。「自費で更地にして返還」や「更新料の支払い」等を求められ、老親や親族は頭を抱えてしまいます。しかし、借地権は第三者に売却することが可能で、本来なら地主に数百万円支払うところ、逆に数千万円の売却益を得られるケースもあるのです。ここでは、借地権の仕組みを解説します。※本記事は、山村法律事務所の山村暢彦弁護士の書き下ろしによるものです。
老親が暮らす家は「借地権」付の建物で…
「うちの実家は土地を借りて家を建てているんですが、地主さんから〈期限が来たから建物を解体してください〉って連絡があって…。先生、これに応じないといけないのでしょうか? 解体費用もかなりかかるみたいなんです…」
ご高齢の親御さんが暮らす実家が、実は土地を借りて建てたものであるケースというのはとても多いのです。とくに近年、このような借地関係の相談が非常に増えています。土地を借りて家を建てた物件を「借地権」付の建物といったりします。「借地権」とは、建物所有を目的に土地を借りた賃借権のことです。
建物とは別に「借地権」自体に価値が付く
本記事でまずお伝えしたいのは、建物とは別に「借地権」自体に価値が付くということを、多くの方がご存じないという点です。たとえば、1億円の土地を地主さんから借り、1億円の木造家屋を建てたとします。そうすると、本来、土地は借りているだけなのですが、1億円の家屋に、借地権として5,000万円の価値が付くこともあります（※数字はわかりやすく単純化しています。そもそも借地権はいくらの価値が付くか、評価自体が難しいものなのです）。
さて、これが何十年も経過するとどうなるでしょうか? ケースバイケースではありますが、建物の評価はおおよそ耐用年数を超えるとゼロに近い金額になっていきます。たとえば、40～50年経過した木造家屋などは、財産的価値はゼロに近いといってもよいでしょう。ただし、「借地権」の価値自体は残っています。
相続などと絡んだ相談が増えている「借地権」付建物では、「借地権」の価値は残っているけれども、建物の価値がゼロのケースが多いのです。この「借地権」の価値を理解しているかどうかで、その後、天国と地獄にわかれることになります。
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