รายได้คนไทยโตไม่ทันราคาบ้าน-คอนโด อสังหาฯชู“Affordable House”ตอบโจทย์ดีมานด์ที่อยู่อาศัยปี64 - ผู้จัดการออนไลน์

เป้าหมายว่าของหลายๆคน คือการหาซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือ บ้าน และเชื่อว่าทุกคนต่างก็ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทำเลอยู่ใกล้ หรืออยู่ในย่านใจกลางเมือง เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิต และเพื่อความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่แหล่งงาน หรือย่านใจกลางธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้น แบบก้าวกระโดดในเมือง สิ่งที่ผู้คนวาดฝันจึงไม่อาจเป็นไปได้ เพราะราคาขายที่อยู่อาศัยในย่านใกล้เมือง หรือในย่านใจกลลางเมืองนั้น มีราคาที่สูงเกินกว่ารายได้เฉลี่ยของคนไทยอยู่สูงมาก

จากระดับรายได้ของคนไทยและราคาขายที่อยู่อาศัยที่ไม่สอดคล้องกันนี้ ทำให้คนส่วนใหญ่ เลือกทางออก ด้วยการเลือกซื้อโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมืองออกไป และเมื่อความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทางสูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้

ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า ปัจจุบัน “คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้” จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ และการเคหะแห่งชาติในปี 63 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน เมื่อคิดตามความสามารถในการกู้ คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่น ๆ ) ซึ่งด้วยงบประมาณดังกล่าว คนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดฯ ในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร (ตร.ม.) จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้มที่สูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ “ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน” ดร.พรรัตน์ กล่าว

..... ปัญหาของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของประชาชนนั้น หลักๆแล้วเกิดจากการมปรับตัวของต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนที่ดินซึ่งคิดเป็น 30% ของต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาของที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะหลังจากมีการขยายการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ของภาครัฐ เช่น โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าได้ส่งผลให้ราคาขายที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงมาก บางพื้นที่ราคาปรับตัวสูงถึง 50-80% หรือบางพื้นที่ปรับตัวมากกว่า 1หรือ2 เท่าตัว ทำให้มีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ๆ

ขณะที่กำลังซื้อหรือรายได้ของประชาชนไทยนั้น มีการปรับตัวค่อนข้างช้า ทำให้ผุ้บริโภคมีรายได้ที่ขยายตัวจามราคาขายที่อยู่อาศัยไม่ทัน ประกอบกับในปีที่ผ่านมาธุรกิจ และเศรษฐกิจทั่วโลกได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้มีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศ ส่งผลให้ธุรกิจต่าง ๆหยุดชะงัด ต้องลดเวลาการจ้างงาน และหลายๆแห่งต่องลดพนักงาน หรือลดเงินเดือนของพนักงานลงเพื่อรักษาธุรกิจเอาไว้

แน่นอนว่าการว่าการลดเวลาการทำงาน และลดเงินเดือนของพนักงาน หรือการเลิกจ้างงานในธุรกิจต่าง ๆ ย่อมส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เพิ่มสูงขึ้นไปอีก แม้ว่าในภาวะปกติที่ไม่มีปัญหาการระบาดของไวรัสโควิด-19 สถาบันการเงินจะมีความเข้มงวดจากการได้รับแรงกดดันจากมาตการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) อยู่แล้ว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN)กล่าวว่า ในช่วงที่โควิด-19 ระบาดหนักๆ ก.พ.-เม.ย. ตัวเลขหายไปอย่างน่าใจหาย LPN ประมาณการผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวว่าจะส่งผลต่อธุรกิจอย่างหนักทำให้มีรายได้จาการขายอสังหาฯ และธุรกิจบริการ ลดลงเหลือเพียง 100 ล้านบาทต่อเดือน และประมาณการรายได้ของปี63 ทั้งปี จะมีรายได้รวม 3,000 - 4,000 ล้านบาท แต่ LPN ก็สามารถสร้างรายได้ถึง 7,300 ล้านบาท แต่ก็ยังต่ำกว่าประมาณการรายได้เดิมที่วางไว้ก่อนเกิดโค วิด-19ค่อนข้างมาก

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 นั้น ความไม่ปกติของตลาดอสังหาฯ ทำให้ผู้บริหารของ LPN ค่อนข้างกังวลกับสภาพ ซึ่งเริ่มส่งสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี58 ที่ผ่านมา ความไม่ปกติในดังกล่าว คือ ความไม่ปกติด้านราคาขายอสังหาฯ เพราะโดยธรรมชาติแล้วในการพัฒนาที่อยู่อาศัยขายให้ผู้บริโภคนั้นเดราจะต้องสร้างหรือพัฒนาสินค้าออกมาให้มีราคาที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ เหมาะกับกำลังซื้อหรือความสามารถผ่อนชำระของผู้บริโภคในตลาด แต่สภาพการณืในตลาดที่แท้จริงทีทเกิดขึ้นในปัจจุบันคือ คนในกรุงเพฯส่วนใหญ่มีกำลังซื้อไม่พอกับสินค้าที่ผู้ประกอบการพัฒนาออกมาขายในตลาด
ซึ่งทำให้สินค้าที่พัฒนาออกสู่ตลาดจำนวนมาก มีอัตราการระบายออกได้ช้าหรือมีสินค้าค้างสต๊อกในตลาดจำนวนมาก เพราะราคาขายของที่อยู่อาศัยในตลาดนั้นผู้บริโภคส่วนใหญ่ในประเทศเอื้อมไม่ถึง เพราะรายได้ไม่พอ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศ

ทั้งนี้ การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศนั้นมีความเสี่ยงมากพอควร เพราะหากมีปัจจัยลบเข้ามากระทบเศรษฐกิจ หรือความเชื่อมั่นจะส่งผลต่อการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติในทันที ซึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์ การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขึ้นทำให้มีผลต่อการซื้ออสังหาฯจากกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติหยุดชะงักในทันที เพราะต่างชาติไม่สามารถเปิดทางเข้ามาในประเทศได้เพราะมีการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้หลายๆบริษัทที่พึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศประสบปัญหาอย่างที่เป็นอยู่ในขณะนี้

นี่คือความไม่ปกติของตลาดในเรื่องที่1 คือ เรื่องราคาขายที่สูงกว่าความสามารถ สูงกว่ากำลังซื้อ และรายได้ของคนในประเทศ ความไม่ปกติเรื่องที่ 2 คือ เรื่องของซับพลายสะสมในตลาดระดับบน คือกลุ่มห้องชุดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งในช่วง4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทุกรายขยับขึ้นไปพัฒนาโครงการในตลาดดังกล่าว และเชื่อมั่นว่าสามารถขายได้ เพราะในตลาดบนระดับ3-5ล้านบาทนั้นมีดีมานด์จำนวนมาก แต่ในจำนวนดีมานด์ที่มีในตลาดนั้น ไม่ชัดเจนว่ามีทั้งดีมานด์แท้ หรือดีมานด์เทียมมากน้อยเท่าใด

อย่างไรก็ตาม เมื่อมองกลับมาที่สามารถสามารถหรือกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ในประเทศ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดอยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงแล้วสินค้าในกลุ่ม 1-2 ล้านบาทนั้นหายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง หรือหากมีก็น้อยมาก เพราะผู้ประกอบการกระโดดขึ้นไปทำคอนโด3-5 ล้านบาท หรับสาเหตุที่ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯขยับขึ้นไปทำตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพราะกลุ่มสินค้า1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เหมาะกับกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดและผู้บริโภคเข้าถึงได้ง่ายนั้น ได้รับผลกระทบจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะการเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน 

“ปัจจัยที่ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนการถูกปฏิเสธสินเชื้อสูงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนภายในประเทศที่ปรับตัวสูงขึ้นตลอดช่วงที่ผ่านมา และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มากขึ้น และความไม่ปกติของทั้ง2 เรื่องคือ ระดับราคาขายสินค้า และซับพลายคอนโดในตลาดระดับบน 3-5 ล้านบาทในขณะนี้เริ่มส่งผลกระทบที่ชัดเจนให้เห็นแล้ว”

จากปัญหาและสถานการณ์ตลาดที่ไม่ปกติ ซึ่งเกิดจาก2 ปัจจัยดังกล่าว สะท้อนให้เห็นแล้วว่าผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดต้องมีการปรับตัว ซึ่งการปรับตัวที่มีให้เห็นมากขึ้น คือ การกลับมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มตลาด Affordable ที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน ทั้งนี้ความกังวลของผู้บริหารLPN ต่อสถานการณ์ที่ไม่ปกติ ทำให้ในช่วงปี63ที่ผ่านมา บริษัทระมัดระวังตัว มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก จากเดิมที่มีการเปิดโครงการใหม่10โครงการ หรือมากกว่าต่อปี หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยนับหมื่นยูนิตต่อปี ซึ่งภายหลังจากที่ชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ทำให้สต๊อกห้องชุดในมือลดลงไปจำนวนมาก

“ ในปี63 ที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้จากการขายห้องชุดในกลุ่มตลาด Affordable ซึ่งเป็นสินค้าหลักของLPN มากถึง 6,000ล้านบาทซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้ลูกค้ากลุ่มตลาด Affordable จะมีปัญหาการขอสินเชื่อ หรือหนี้ครัวเรือนสูง
และLTV แต่ดีมานด์ในตลาดนี้ยังมีอยู่มากและต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ตลาดดังกล่าวยังสามารถขยายตัวไปได้”
นายโอภาส กล่าว

นอกจาก LPN ที่มองว่าตลาดบ้านและคอนโด Affordable คือตลาดเรียลดีมานด์ ที่ยังมีโอกาสขยายตัวที่ดีแล้ว
การรุกเข้าสู่ตลาดคอนโด Affordable ระดับราคาต่ำกว่า1 ล้านบาท ของค่าย บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เป็นอีกหนึ่งข้อพิสูจน์ว่าตลาด Affordable ยังคงเป็นตลาดที่มีโอกาสในการขยายตัวได้ดีในปีนี้ โดยในปีนี้ เสนาฯ ยังมีแผนที่จะขยายการลงทุนโครงการคอนโด Affordable เพิ่มอีกกว่า10 โครงการหลังจากได้รับผลตอบรับอย่างดีในตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า1 ล้านบาทเป็นอย่างดีในปีที่ผ่านมา 

ขณะที่ล่าสุดค่ายอสังหาฯยักษ์ใหญ่ อย่างบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ประกาศแผนธุรกิจปี64 ซึ่งได้เพิ่มน้ำหนักกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มระดับราคา2-3ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยAffordable ของตลาดแนวราบ ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยคอนโดนั้นจะมีการลงทุนในแบรนด์ พลัมคอนโด ซึ่งเป็นแบนด์คอนโดที่จับตลาด Affordable1-2ล้านบาท อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและขยายฐานลูกค้า จะยังมีการขยายลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านระดับพรีเมียม หรือฮีโร่โปรดักส์ ภายใต้แบรนด์The Plant

นอกจากนี้ บมจ.ศุภาลัย ก็เป็นอีกค่ายที่ให้น้ำหนักกับการทำการขยายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา2-3 ล้านบาทในกลุ่มตลาด Affordable โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัด หลังจากประสบความสำเร็จอย่างสูงในปีที่ผ่านมา
ทำให้สัดส่วนรายได้จากการขายสินค้าในตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น34% และในปีนี้ ศุภาลัยฯ ยังให้น้ำหนักในการขยายตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นโดยตั้งเป้าว่าจะมีสัดส่วนรายได้จากสินค้า Affordableในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น10,000ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น37% ในปี64 นี้

อย่างไรก็ตาม ตลาดAffordable นั้นแม้ว่าจะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่ข้อพึงระวัง คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ได้ผลกระทบจากมาตรการLTV และแนวโน้มของกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดี ประกอบกับ ผลกระทบจากปัญหารการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งยังมีผลต่อรายได้ของผู้บริโภคจากการลดระยะเวลาในการจ้างงาน ลดเวลาโอที และการลดเงินเดือนของพนักงาน ฯลฯ ทำให้กลุ่มผู้บริโภคในตลาดAffordable เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากที่สุด และยังเป็นกลุ่มที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุดในตลาด

Let's block ads! (Why?)

อ่านบทความและอื่น ๆ ( รายได้คนไทยโตไม่ทันราคาบ้าน-คอนโด อสังหาฯชู“Affordable House”ตอบโจทย์ดีมานด์ที่อยู่อาศัยปี64 - ผู้จัดการออนไลน์ )
https://ift.tt/2MFC9Iq
บ้าน

Bagikan Berita Ini