現役のころに購入し築古になったマイホームを、リタイア後にどうするべきか。建替えのためにローンを組むには年齢的に抵抗があるし、子どもたちに「相続」で迷惑をかけたくはないと、愛着のある自宅を手放してしまう人もいる。しかし、三井ホーム株式会社営業推進部賃貸・用地グループの依田明史グループ長は、「『自宅併用型賃貸住宅』であれば少ない費用負担で建て替えられ、相続の心配もない」と語る。
売却、リフォーム、建替え…最適な選択肢は？
30〜40代の働き盛りのころにマイホームを購入したシニア世代。子どもが独立し、2階が空き部屋になっているという人も少なくないだろう。
建物が老朽化し、耐震性や耐火性、断熱性、遮音性など、住宅の性能面が気になっている人もいるだろう。
将来の相続のことを考えたとき、子どもたちに迷惑をかけたくないと、自宅の処分を考える人もいると聞く。
そのようなときの選択肢は大きく3つ、①「自宅を売却しその資金でマンションなどに住み替える」、②「自宅をリフォームする」、③「自宅を建て替える」だ。
まず、①「自宅を売却しその資金でマンションなどに住み替える」ケースを考えてみよう。確かに、駅近など、利便性のいい場所を選べば普段の生活に困ることはなく、また一戸建てと違い、庭の管理や建物のメンテナンスなどの煩わしさからは解放される。しかし、一戸建ての暮らしに慣れていると、家の狭さや上階・隣室の生活音が気になることは多い。
三井ホーム株式会社営業推進部賃貸・用地グループ 依田明史グループ長
長年住み慣れた愛着のある自宅を手放すことに抵抗感を覚える人もいるだろう。②の「自宅をリフォームする」であれば、愛着のある自宅を手放す必要はない。しかし近年、多数発生している災害に対して、マイホームの防災シェルターとしての役割に不安が残る。
内外装をきれいにするだけでは、耐震性や耐火性、断熱性、遮音性など、快適な暮らしをかなえるために住宅性能を高めることはできない。結局、外壁や床下、屋根、サッシ周りなど大掛かりな工事が必要となる。
しかし「リフォームでは、現在の新築住宅と同程度の性能の住宅にすることは、まずできないでしょう」と、三井ホーム株式会社営業推進部賃貸・用地グループの依田明史グループ長は語る。
それであれば、思い切って③「自宅を建て替える」はどうだろうか。耐震性や耐火性に優れ、全館空調や太陽光パネル、蓄電池など最新の設備が入れられ、昨今増えている災害時や夏の暑い時期、冬の寒いときでも安心して快適に暮らせるマイホームが手に入る。
古い家では「汚い」「暑い」「寒い」……と子ども夫婦や孫が寄り付かない、という話をよく聞くが、建て替えた新しい家であれば、そんな心配はないだろう。
相続のことを考えても、建て替えにはメリットがある。築30年以上の古い建物を相続しても、そのままでは使うに使えず、空き家のまま放置されるというケースが全国で問題視されている。しかし建て替えて資産価値が向上した家であれば、相続人が自分で住んでもいいし、人に貸してもいいし、必要がないなら売ってもいい。
しかし問題は建替え費用だ。現役を引退し、収入がない、または大きく減少した状況では、借入れに対して抵抗を感じるものだ。マイホームを手に入れた若いときのように、思い切った決断をするのは難しい。
「その問題を解決してくれるのが、『自宅併用型賃貸住宅』なのです」（依田氏）
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資金や相続問題を解決する「自宅併用型賃貸住宅」
おそらく「賃貸併用型住宅」については聞いたことがあるだろう。戸建て住宅の一部に賃貸住宅をプラスした建物だ。では「自宅併用型賃貸住宅」とは、何なのだろうか。
「従来の『賃貸併用型住宅』は賃貸経営に重きが置かれ、そこに住むオーナーの暮らしは二の次でした。『自宅併用型賃貸住宅』で一番大切にするのは、オーナーの暮らしです。理想の暮らしをかなえるために賃貸経営をプラスするという発想で、従来のものとは考える順番が違います」（依田氏）
三井ホームが手がける「自宅併用型賃貸住宅」に決まったカタチはなく、デザインは自由だ。一般的な賃貸併用住宅ではそうはいかず、ある程度決まったフォーマットのなかに自分たちの暮らしを当てはめなければならない。しかし、「自宅併用型賃貸住宅」であれば、オーナーの理想を最大限にかなえられるうえ、他と差別化が図れることから賃貸住宅としても高い競争力を誇る。
何といっても「自宅併用型賃貸住宅」の魅力は、コスト面だ。
「自宅を建て替えるときに賃貸住宅をプラスすることで、年金収入だけで生活しているシニア世代であっても新築の住まいが手に入ります。たとえば自己資金1,500万円としましょう。『自宅併用型賃貸住宅』にすれば家賃収入を見込んで自宅部分にプラスαの予算をかけることが可能です。つまりリフォームや単なる建替えを行う場合よりも、ワンランクもツーランクもグレードの高い新築の住まいが手に入るのです」（依田氏）
自然の光が射す天窓やインナーガーデンのある暮らし
ゆくゆくの相続のことを考えたときにも、「自宅併用型賃貸住宅」にはメリットがある。税金面でのメリットはもちろん、相続まで見据えた建替えプランによって、相続人同士が揉めることを回避する。
「『自宅併用型賃貸住宅』に決まったカタチはないので、相続を見据えてプランニングが行えます。たとえば相続人がお子さま2人だったとしましょう。それであれば相続があった際に分けやすいように、2棟にして1棟ずつ相続できるようにしておく。そうすれば相続で揉めることはありません。『自宅併用型賃貸住宅』だからこそできる、相続を見据えた建替えプランです」（依田氏）
たとえばホームエレベーターがあれば3階建でも安心して暮らせる
連載 住み続けるための新しい選択「自宅併用型賃貸住宅」
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