'นักลงทุนข้ามชาติ' ซื้อบ้านในจีน ไทย หรือสหรัฐ? - กรุงเทพธุรกิจ

3 เมษายน 2564 | โดย โสภณ พรโชคชัย | คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

260

เปิดบทวิเคราะห์ "นักลงทุนข้ามชาติ" มักจะเลือกลงทุนซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไหนดี ระหว่างจีน ไทย หรือสหรัฐ? แล้วในแต่ละประเทศมีเงื่อนไขอะไรบ้างที่ดึงดูดนักลงทุนเหล่านี้?

นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกคาดหวังการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ 2 ประการ คือ ประการแรก ซื้อได้ถูกและขายได้กำไรงาม ประการที่สองคือ การสร้างรายได้ในแต่ละปีจากทรัพย์สินนั้นๆ ถ้าท่านเป็นนักลงทุนข้ามชาติ จะลงทุนซื้อบ้านที่ไหนดี ระหว่างจีน ไทย หรือสหรัฐ

ในกรณีประเทศจีน การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีเงื่อนไขว่า

1.ถ้าเราเป็นคนต่างชาติที่ไปทำงานอยู่ในจีนเกินกว่า 1 ปี ในฐานะนักศึกษาหรือนักธุรกิจ ก็สามารถซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยได้แทนที่จะเช่าบ้านในราคาแพง อย่างไรก็ตาม ในแต่ละมณฑลและจังหวัดก็อาจมีข้อกำหนดที่แตกต่างไปบ้าง เช่น ในกรุงปักกิ่ง เราต้องเสียภาษีให้กับท้องถิ่นอย่างน้อย 5 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ (ไม่ใช่แค่ปีเดียวสำหรับในท้องที่อื่น)

2.เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว เราก็ต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะใช้เพื่อการประกอบการค้าไม่ได้ แต่บริษัทก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ เพียงแต่ต้องขออนุญาตต่างหาก

3.เราสามารถซื้อบ้านได้เพียง 1 หน่วยเท่านั้น จะซื้อมากมายหลายหน่วยเพื่อการปล่อยเช่าทำกำไรก็ไม่ได้

4.ในการซื้อ เราต้องจ่ายภาษีการได้มาซึ่งโฉนด 3-5% ของราคาขาย สำหรับค่าธรรมเนียมโอนเป็น 0.5% ภาษีท้องถิ่นอีก 7% ค่าธรรมเนียมอื่น 0.2%-0.4% และค่ารับรองเอกสาร (ค่าทนาย) อีก 0.01%-0.3% รวมทั้งหมดเป็นเงินประมาณ 11.6% ของราคาขาย

5.ในกรณีการกู้เงินจากสถาบันการเงินท้องถิ่น ก็มีสถาบันการเงินเพียงไม่กี่แห่งที่ให้กู้ และเขาจะพิจารณาจากรายได้หลัก ไม่รวมรายได้เสริม หรือรายได้อื่นที่ได้รับในต่างประเทศ

6.อันที่จริงการซื้อขายในจีนหมายถึงการเช่า 70 ปีเป็นสำคัญ ถ้าทรัพย์สินเหลืออายุน้อยกว่า 40 ปี ราคาก็จะตกมาก

7.ยิ่งกว่านั้นคนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1.2% ของราคาประเมินราชการ ซึ่งอาจไม่แตกต่างจากราคาตลาดมากนัก

จากข้างต้นนี้จะเห็นได้ว่า คนต่างชาติสามารถซื้อบ้านในไทยได้ง่ายกว่า และมีเงื่อนไขที่ดีกว่าในจีนมากนัก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) สำรวจพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 15% ในปี 2562 แต่มาในปี 2563 เหลือเพียง 3.5% เท่านั้น เพราะสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนเข้ามาซื้อไม่ได้ มีเพียงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นหลักเท่านั้น

ในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ 49% แต่ถ้าในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ซื้อได้ถึง 100% ซื้อที่ดินขนาด 1 ไร่ปลูกบ้านก็ได้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้อแบบได้กรรมสิทธิ์สัมบูรณ์ ไม่ใช่แค่เช่า 70 ปีเช่นในประเทศจีน แต่ถ้าอยากเช่าที่ดินก็เช่าได้ 30-50 ปี ถ้าในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก เช่าได้ถึง 99 ปี (50 ปี+49 ปี) ต่างชาติจะซื้อกี่หลังกี่หน่วยก็ได้ ซื้อเก็งกำไรก็ได้ ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็ถูก เพียง 3-4% เท่านั้น ไม่ใช่ 11.6% ดังในประเทศจีน แถมไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านราคา 50 ล้านบาทแรกอีกต่างหาก และถึงจะเสียภาษีก็เสียต่ำมาก ไม่ใช่ 1.2% ต่อปีของราคาประเมิน

ทีนี้มาดูในสหรัฐ ปรากฏว่าในปี 2563

1.มีต่างชาติซื้อบ้านรวม 154,000 หน่วย แม้จะลดลงกว่าปีก่อน แต่ก็ยังมีมูลค่าสูงถึง 74,000 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.22 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 14.4 ล้านบาท แพงกว่าราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครที่ 4 ล้านบาทอยู่ 3 เท่าตัวเศษๆ

2.ต่างชาติไปซื้อเงินสดถึง 39% และ 50% ของผู้ซื้อซื้อไว้อยู่อาศัยเองในรูปแบบบ้านเดี่ยวถึง 74%

3.ประเทศที่ซื้อบ้านในสหรัฐมากที่สุด 5 อันดับแรกได้แก่ จีน แคนาดา เม็กซิโก อินเดีย และโคลัมเบีย

4.มลรัฐยอดฮิตของผู้ซื้อต่างชาติ ได้แก่ ฟลอริดา (22%) แคลิฟอร์เนีย (15%) เทกซัส (9%) นิวยอร์ก (5%) และนิวเจอร์ซี (4%)

หลายท่านเข้าใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐกำลังแย่เพราะโควิด-19 ระบาดหนัก มีคลิปและการโฆษณาชวนเชื่อออกมาบอกว่าสหรัฐอาจจะล้มละลายเพราะโควิด-19 ด้วยซ้ำไป แต่ในความเป็นจริง ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐตอนนี้กำลังคึกคักสุดขีด ใครก็ตามที่ประกาศขายบ้าน จะมีคนซื้อภายในเวลาแค่ 21 วันเท่านั้น

ในช่วงสิ้นสุดไตรมาสที่ 1 ของปี 2563 การขายอาจตกต่ำไปพักหนึ่ง เพราะหลายคนไม่กล้าออกจากบ้านไปหาซื้อบ้าน แต่รัฐบาลมีนโยบายทำงานที่บ้าน ทุกคนก็ยังมีงานทำตลอด ไม่ตกงาน รายได้ก็ไม่ลดน้อยลงมากนัก ประกอบกับปัจจัยสำคัญคือดอกเบี้ยถูกมากเป็นพิเศษ จึงทำให้มีการซื้อบ้านกันมโหฬาร และราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 1 ปี ในขณะที่บ้านในกรุงเทพมหานครในมือผู้ประกอบการราคาเสนอขายกลับลดลง 7% ในรอบปีที่ผ่านมา

ถ้าเราไปซื้อบ้านในสหรัฐ ราคาเฉลี่ยที่ 14.4 ล้านบาทข้างต้น ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1.5% โดยประมาณหรือปีละ 216,000 บาท และเสียค่าส่วนกลาง-บริหารทรัพย์สินอีก 1.5% เช่นกัน นอกจากนี้สมมติในอีก 30 ปีข้างหน้าจะยกให้ลูก ราคาบ้านตอนนั้นอาจเพิ่มมา 6 เท่าตัวหรือเป็นเงิน 86.4 ล้านบาท เราก็ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกต่างหาก

แต่สำหรับในประเทศไทยแล้ว ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้ ก็เท่ากับเรายกทรัพย์สมบัติให้พวกเขาฟรีๆ อย่างไรก็ตาม เมืองไทยมีความเสี่ยงหลายประการ ชาวโลกเลยไปซื้อบ้านในสหรัฐมากกว่าจะมาซื้อในไทย

ถ้าจะให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทย นอกจากเราต้องสร้างความสงบสุขบนพื้นฐานความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ แล้ว เรายังต้อง

1.กำหนดให้มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรฐานสากล ไม่ใช่ยกเว้นเพื่อเอื้อประโยชน์แก่เจ้าสัวเช่นทุกวันนี้

2.ควรกำหนดราคาขั้นต่ำเพื่อไม่ให้ต่างชาติมาซื้อบ้านแข่งกับคนไทย เช่น อย่างน้อยต้อง 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น หรืออาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง จะได้ไม่กระเทือนความสามารถในการซื้อของประชาชนคนไทยเอง

3.จัดเก็บภาษีการซื้อบ้านอย่างน้อย 10% ในสิงคโปร์ต่างชาติซื้อต้องเสีย 20-25% ส่วนที่ฮ่องกงกำหนดไว้ที่ 30%

4.ระงับการมาเก็งกำไรด้วยการกำหนดว่าภายในระยะเวลา 3 ปีแรก ห้ามขายต่อเช่นที่ไต้หวันถือปฏิบัติ หรืออาจกำหนดให้เฉพาะชาวต่างชาติที่มาอยู่ในไทยเกิน 1 ปีจึงจะมาซื้อบ้านได้และให้ซื้อได้เพียง 1 หน่วยเท่านั้นเช่นที่จีนถือปฏิบัติเพื่อสกัดการเก็งกำไร เป็นต้น

ถ้าเราให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระเบียบและคำนึงถึงผลประโยชน์ชาติ-ประชาชน ก็อาจช่วยฟื้นเศรษฐกิจได้

Let's block ads! (Why?)